Na foto: Prime Saúde, da Metrocasa, na Saúde (Zona Sul) · Em construção. Imagem ilustrativa. Quero saber mais sobre este empreendimento →
Usado ou novo? Cada um tem as suas vantagens. Vamos pesar com você.
O usado costuma oferecer mais metros quadrados e localização consolidada pelo mesmo preço, mas pode exigir reforma e ter condomínio mais alto em prédios antigos. O novo traz instalações atuais, garantias de obra e áreas comuns modernas, mas costuma ter preço por metro quadrado maior e, na planta, prazo de espera. Para comparar de igual para igual, some preço, reforma, custo mensal e tempo até morar.
Usado ou novo não é questão de gosto apenas. É uma conta. Vamos fazê-la.
Vantagens do usado
- Mais espaço pelo mesmo preço, em muitos casos.
- Localização consolidada, com comércio e transporte funcionando.
- Pronto para ver e morar: sem risco de obra.
- Condomínio conhecido: você vê as contas e as atas.
Vantagens do novo
- Instalações atuais: elétrica, hidráulica, tomadas, pontos de ar-condicionado.
- Garantias de obra da construtora.
- Áreas comuns modernas, como bicicletário e espaço para entregas.
- Na planta, pagamento parcelado durante a obra.
Os custos escondidos de cada lado
No usado
- Reformas: pintura, piso, elétrica, hidráulica, janelas.
- Condomínio de prédio antigo, às vezes mais alto por causa da manutenção.
- Possíveis cotas extras para obras do prédio.
- Corretagem, em geral paga pelo vendedor, mas combinada na negociação.
No novo
- Itens que não vêm: chuveiro, luminárias, box, armários. Veja memorial descritivo.
- Correção pelo INCC e aluguel durante a obra, se for na planta.
- Primeiros meses de condomínio com orçamento ainda em ajuste.
Exemplo prático: a conta completa
Imagine duas opções no mesmo bairro. Os números são ilustrativos.
| Item | Usado (65 m²) | Novo pronto (48 m²) |
|---|---|---|
| Preço | R$ 400.000 | R$ 400.000 |
| Reforma e itens iniciais | R$ 35.000 | R$ 12.000 |
| Condomínio mensal | R$ 900 | R$ 600 |
| Preço por m² (com reforma) | cerca de R$ 6.700 | cerca de R$ 8.600 |
O usado entrega mais espaço por metro quadrado, mesmo com a reforma, mas custa R$ 300 a mais de condomínio por mês. Em 10 anos, isso soma R$ 36 mil. Agora a decisão fica clara: você valoriza mais 17 m² a mais ou condomínio menor e prédio novo? Os dois caminhos são válidos.
Financiamento: usado e novo
Os dois podem ser financiados. No usado, o banco avalia o imóvel e analisa a documentação do vendedor, o que pode levar um pouco mais de tempo. No Minha Casa, Minha Vida, as regras para usados dependem da faixa e da norma vigente. Veja MCMV para imóvel usado.
Reforma: como estimar sem se enganar
O erro mais comum de quem compra usado é subestimar a reforma. Antes de fechar, visite o imóvel com alguém que entenda de obra, como um arquiteto, engenheiro ou empreiteiro de confiança, e peça uma estimativa. Separe o que é necessário (elétrica antiga, vazamentos, janelas com problema) do que é desejo (cozinha nova, troca de piso por gosto). Comece pelo necessário e deixe o desejo para depois. Acrescente uma margem, porque reformas costumam revelar surpresas quando as paredes são abertas.
O fator tempo
Um usado pode estar disponível para mudança em poucas semanas, depois da documentação e do financiamento, mais o tempo da reforma. Um novo na planta pode levar anos até a entrega. Um novo pronto fica no meio do caminho. Se você paga aluguel, coloque esse tempo na conta, porque ele tem custo real. Para o cálculo, use a planilha de custo total.
Perguntas que ajudam a decidir
- Prefiro mais espaço ou instalações novas?
- Tenho dinheiro e tempo para uma reforma?
- Preciso mudar logo ou posso esperar uma obra?
- O condomínio cabe com folga?
- Qual bairro faz mais sentido para a minha rotina?
Responda por escrito e mostre as respostas a quem vai morar com você. Muitas vezes, a escolha aparece sozinha.
Você compara com a conta completa
Agora você sabe as vantagens e os custos escondidos de cada lado e tem um método para comparar com números. Isso tira a decisão do campo do “acho que” e coloca no campo do “faz sentido para mim”. Para comparar com a compra na planta, leia pronto ou na planta.
Perguntas frequentes
Apartamento usado é mais barato?
Em muitos casos, o preço por metro quadrado de um usado é menor que o de um novo na mesma região, mas isso varia. Considere também reformas e o condomínio.
Usado costuma ser maior?
Prédios mais antigos costumam ter apartamentos com metragem maior do que lançamentos compactos atuais, mas isso depende da época e do padrão.
Posso financiar um usado?
Sim. O financiamento de usados é comum. O banco faz avaliação do imóvel e análise jurídica do vendedor e da documentação.
De onde vêm essas informações
- Código Civil, Planalto.
- Caixa Econômica Federal.
- Secovi-SP.
Exemplo com valores ilustrativos. Conferido em outubro de 2026.