Nesta matéria (9 partes)
Você pode usar o FGTS para comprar o apartamento se tiver pelo menos três anos de trabalho com FGTS (somando todos os empregos), não tiver financiamento habitacional ativo e não for dono de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. O apê também precisa ser residencial, urbano e estar dentro do limite de valor do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Eu acho o FGTS uma das melhores formas de montar a entrada: parado no fundo ele rende pouco, e na compra ele diminui bastante o quanto você precisa financiar. Mas um detalhe fora da regra trava o saque bem na hora H. Então vamos conferir tudo antes.
Quem pode usar o FGTS na compra
O que precisa ser verdade sobre você
- Tempo de FGTS: no mínimo três anos de trabalho com FGTS, seguidos ou não.
- Sem financiamento habitacional ativo: em qualquer lugar do país.
- Sem outro imóvel residencial na região: você não pode ter (nem estar comprando) imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem nas cidades vizinhas ou da mesma região metropolitana.
O que precisa ser verdade sobre o apartamento
- Ser residencial, urbano e para você morar.
- Ficar na cidade onde você mora ou trabalha (ou numa cidade vizinha ou da mesma região metropolitana).
- Ter avaliação dentro do limite do SFH na data do contrato.
- Não ter sido comprado com FGTS há menos de três anos.
As quatro formas de usar o FGTS no imóvel
| Forma | O que faz | Quando eu usaria |
|---|---|---|
| Na entrada | Entra no valor pago na compra e diminui o que você financia | Quase sempre, porque reduz os juros totais |
| Para amortizar | Abate parte do saldo devedor depois da compra | A cada dois anos, para encurtar o prazo ou baixar a parcela |
| Para pagar parte das parcelas | Cobre uma parte das prestações por um tempo | Num período de aperto |
| Para quitar | Liquida o que falta | Quando o saldo do FGTS cobre o restante |
Como o FGTS entra na conta
Imagina um apartamento de R$ 300.000 em que o banco financia até R$ 240.000. Faltam R$ 60.000 de entrada. Se você tem R$ 25.000 de FGTS, eles entram nessa entrada e você completa os R$ 35.000 com o seu dinheiro. É só um exemplo pra visualizar: os percentuais de verdade dependem do banco, da modalidade e da avaliação.
E se vocês são um casal, dá para somar o FGTS dos dois na mesma compra, desde que os dois cumpram as regras e estejam no contrato.
FGTS e Minha Casa, Minha Vida
No programa, o FGTS pode entrar junto com o desconto do governo para montar a entrada. Para quem está nas faixas de renda menores, essa combinação muitas vezes é o que faz a compra sair do papel. Veja as faixas do Minha Casa, Minha Vida em 2026.
Passo a passo para usar o FGTS
- Consulte o saldo no aplicativo oficial do FGTS e veja se todos os seus empregos aparecem.
- Confira se você cumpre as regras de tempo, de imóvel e de financiamento ativo.
- Escolha um apartamento que se encaixe nas regras do SFH.
- Avise o banco, já na simulação, que vai usar o FGTS.
- Assine a autorização para movimentar a conta e entregue os documentos pedidos.
- O banco pede a liberação e o dinheiro vai direto para a compra.
Os erros que travam o FGTS
- Ter um imóvel antigo ainda no seu nome na mesma cidade.
- Ter um financiamento antigo quitado que nunca foi baixado no cartório.
- Escolher um apê com avaliação acima do limite do SFH.
- Contar com um saldo que estava bloqueado porque você antecipou o saque-aniversário.
Vale esperar para juntar mais dinheiro?
Depende da sua situação. Se a entrada que você tem hoje deixa a parcela apertada, esperar alguns meses pode diminuir o financiamento e o risco. Se você paga um aluguel alto e a parcela cabe com folga, adiar pode sair mais caro. O passo a passo do primeiro apartamento te ajuda a pesar isso, e o guia sobre os custos da compra mostra o que mais entra na conta.
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Perguntas frequentes
Quanto tempo de carteira preciso para usar o FGTS na compra?
Você precisa somar pelo menos três anos trabalhando com FGTS, juntando todos os empregos, mesmo que não sejam seguidos.
Posso usar o FGTS se já tenho outro imóvel?
Em geral, não pode ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem nas cidades vizinhas ou da mesma região metropolitana, e não pode ter financiamento habitacional ativo. Tem exceções, como uma fração pequena de um imóvel que você herdou.
O FGTS pode ser usado em apartamento na planta?
Pode, quando a compra é financiada dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação e o imóvel se encaixa. Quando e como o dinheiro é liberado depende do banco e do tipo de contrato.
De onde vêm essas informações
- FGTS, site oficial.
- Caixa Econômica Federal, agente operador do FGTS.
- Lei do FGTS, Planalto.
Informações conferidas em outubro de 2026.