Esse documento é o seu melhor amigo na compra na planta. Guarda bem o nome dele.
O memorial descritivo é o documento que diz, item por item, o que será entregue no seu apartamento e nas áreas comuns: piso, revestimentos, louças, metais, esquadrias, instalações e equipamentos. Ele faz parte da documentação da incorporação e é a sua principal referência na vistoria de entrega. Leia antes de assinar, guarde uma cópia e use na entrega para conferir se o prometido foi cumprido.
Quem lê o memorial sabe exatamente o que está comprando. Quem não lê descobre na entrega.
Onde o memorial aparece
O memorial é um dos documentos que o incorporador arquiva no cartório de registro de imóveis antes de vender unidades na planta. Ele também costuma ser anexado ao contrato. Peça uma cópia completa, não só o resumo do folheto.
Pra vender na planta, a construtora precisa registrar uma série de documentos no cartório, e o memorial descritivo é um deles. Veja registro de incorporação.
As seções que você precisa ler
Unidade privativa
- Pisos: tipo de material em cada ambiente (porcelanato, cerâmica, laminado) ou se será entregue no contrapiso.
- Paredes: pintura, azulejos, até que altura há revestimento no banheiro e na cozinha.
- Teto: gesso, forro, pintura.
- Esquadrias: material de portas e janelas.
- Louças e metais: vaso, pia, torneiras.
- Instalações: pontos de tomada, de iluminação, de ar-condicionado, de gás, aquecimento de água.
Áreas comuns
- Acabamentos de halls e corredores.
- Equipamentos e mobília do lazer.
- Elevadores: quantidade e capacidade.
- Sistemas de segurança e controle de acesso.
O que não vem
Muitos memoriais deixam claro o que não será entregue: chuveiro, luminárias, box, armários. Isso entra na sua lista de gastos. Veja custos de mudança e mobília.
Exemplo prático: o piso que não veio
Imagine que você visitou o decorado com porcelanato em todo o apartamento. A situação é ilustrativa. No memorial, os quartos aparecem como “contrapiso”, ou seja, sem acabamento. Você só descobre isso na entrega e precisa gastar com piso antes de mudar. Se tivesse lido o memorial, teria colocado esse custo no orçamento ou negociado com a construtora.
Como ler sem se perder
- Separe uma hora tranquila.
- Leia com a planta ao lado.
- Marque cada ambiente e anote o acabamento.
- Faça uma lista do que não vem.
- Anote dúvidas e envie à construtora por escrito.
Material equivalente
Alguns memoriais trazem a expressão “ou similar” ou “equivalente”. Isso permite trocar marca ou modelo por outro de qualidade igual ou superior. Se receber algo claramente inferior, registre na vistoria e reclame.
O memorial na vistoria de entrega
Na entrega, o memorial vira o seu checklist. Ambiente por ambiente, confira se o que foi descrito foi entregue. Diferenças devem ser registradas no termo de vistoria. Leia vistoria de entrega.
Perguntas para enviar à construtora
Depois de ler, mande suas dúvidas por e-mail. Algumas perguntas úteis: qual é a marca ou a linha dos pisos e louças? Os quartos têm ponto para ar-condicionado? Há aquecimento a gás ou elétrico? O que exatamente será entregue mobiliado nas áreas comuns? Há previsão de tomadas para carro elétrico na garagem? As respostas por escrito complementam o memorial e evitam interpretações diferentes na entrega.
Guarde tudo
Guarde o memorial, o folheto, as plantas e as conversas com o corretor. Eles são a prova do que foi oferecido. Veja por que guardar anúncios e conversas.
Você sabe o que está comprando
Agora você sabe onde encontrar o memorial, como ler cada seção, por que o decorado não vale como referência e como usar o documento na entrega. Isso dá a você um nível de controle sobre a compra que pouca gente tem. Para a lista completa de conferências, leia o que verificar antes de comprar na planta.
Perguntas frequentes
O que é o memorial descritivo?
É o documento que descreve as especificações da construção: materiais, acabamentos, instalações e equipamentos das unidades e das áreas comuns. Ele faz parte da documentação da incorporação.
O decorado vale mais que o memorial?
Não. O decorado costuma ter itens que não fazem parte da entrega. O que vale é o memorial e o contrato. Pergunte o que, no decorado, não está incluído.
A construtora pode trocar um material do memorial?
Em geral, só por material equivalente ou superior, conforme o contrato. Mudanças devem ser informadas. Se receber algo inferior ao descrito, registre na vistoria e reclame.
De onde vêm essas informações
- Lei das Incorporações, Planalto.
- Código de Defesa do Consumidor, Planalto.
- Procon-SP.
Exemplo ilustrativo. Informações conferidas em outubro de 2026.