Nesta matéria (10 partes)
- O que a lei exige
- O que o registro comprova
- Como conferir
- Exemplo prático: a hipoteca na matrícula
- A matrícula: a “certidão de nascimento” do imóvel
- Registro de incorporação e Minha Casa, Minha Vida
- Como ler a certidão de matrícula sem medo
- Outros documentos para pedir junto
- Você confere antes de confiar
- Perguntas frequentes
Antes de pagar qualquer sinal na planta, confere isso. É a primeira pergunta que eu faria.
O registro de incorporação é o ato, no cartório de registro de imóveis, que mostra que a construtora apresentou os documentos exigidos por lei para vender apartamentos na planta: projeto aprovado, memorial descritivo, certidões, entre outros. A lei só permite negociar unidades depois disso. Antes de assinar qualquer coisa, peça o número do registro e uma certidão atualizada da matrícula do terreno.
Este é o primeiro documento que um comprador de imóvel na planta deveria conferir. E um dos menos pedidos.
O que a lei exige
A construtora só pode vender na planta depois de levar ao cartório o título do terreno, as certidões, o projeto aprovado pela Prefeitura, o memorial descritivo e o cálculo das áreas. Com isso tudo arquivado, o cartório registra a incorporação na matrícula do terreno.
O que o registro comprova
- Que o terreno pertence à incorporadora ou que ela tem direito de construir.
- Que o projeto foi aprovado pela Prefeitura.
- Que há um memorial descritivo arquivado.
- Que as certidões exigidas foram apresentadas.
- Como as unidades e áreas foram calculadas.
Ele não garante que a obra será entregue no prazo, mas mostra que o empreendimento começou dentro das regras.
Como conferir
- Peça à construtora o número do registro de incorporação e o cartório onde está registrado.
- Peça uma certidão de matrícula atualizada do terreno no cartório. Muitos cartórios emitem pela internet, pelos serviços oficiais.
- Procure o ato de registro da incorporação na matrícula.
- Veja se há outros registros, como hipotecas ou penhoras, e pergunte sobre eles.
- Confira se há patrimônio de afetação averbado. Veja patrimônio de afetação.
Exemplo prático: a hipoteca na matrícula
Imagine que, ao ler a matrícula do terreno, você encontra uma hipoteca registrada em favor de um banco. A situação é ilustrativa. Isso pode ser normal: muitas construtoras financiam a obra com bancos e dão o terreno em garantia. A pergunta certa é: como essa garantia será liberada para cada unidade? Peça a explicação por escrito e, se tiver dúvidas, consulte um advogado.
A matrícula: a “certidão de nascimento” do imóvel
A matrícula é o registro do imóvel no cartório. Nela aparecem os donos, as vendas, as garantias e outros atos. Depois da conclusão da obra, cada apartamento ganha a sua própria matrícula, aberta a partir da matrícula do terreno.
Registro de incorporação e Minha Casa, Minha Vida
Empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida também precisam de registro de incorporação para vender na planta. Além disso, o banco operador analisa a documentação antes de aceitar financiar unidades. Veja como saber se o empreendimento é MCMV.
Como ler a certidão de matrícula sem medo
A certidão de matrícula parece um texto jurídico difícil, mas tem uma lógica simples. No começo, vem a descrição do imóvel: endereço, área e confrontações. Depois, os atos numerados: registros (com a letra R) e averbações (com a letra AV), em ordem cronológica. Os registros mostram transferências de propriedade e garantias; as averbações mostram mudanças e informações complementares. Leia de cima para baixo e anote cada ato. O registro da incorporação, a eventual hipoteca e a averbação do patrimônio de afetação vão aparecer nessa sequência.
Outros documentos para pedir junto
- Memorial descritivo completo. Veja memorial descritivo.
- Alvará de execução da obra, emitido pela Prefeitura.
- Minuta do contrato de compra e venda.
- Prazo de entrega e prazo de tolerância.
Você confere antes de confiar
Agora você sabe o que é o registro de incorporação, o que ele comprova e como consultar na matrícula. Com essa conferência, você começa a compra na planta com uma base sólida. Para a lista completa de verificações, leia o que verificar antes de comprar na planta.
Perguntas frequentes
O que é o registro de incorporação?
É o registro, na matrícula do terreno no cartório de registro de imóveis, dos documentos que o incorporador precisa apresentar antes de vender unidades na planta, como projeto aprovado, memorial descritivo e certidões.
Como saber se o empreendimento tem registro de incorporação?
Peça o número do registro à construtora e uma certidão atualizada da matrícula do terreno no cartório de registro de imóveis. O registro aparece como um ato na matrícula.
A construtora pode vender sem o registro?
A lei determina que o incorporador só pode negociar unidades autônomas depois de arquivar os documentos no cartório. Venda sem registro é sinal de alerta.
De onde vêm essas informações
- Lei das Incorporações, Planalto.
- Código Civil, Planalto.
- Registro de Imóveis do Brasil, serviço eletrônico dos cartórios.
Exemplo ilustrativo. Informações conferidas em outubro de 2026.