Apartamento usado pode ser ótima compra, desde que a papelada esteja limpa. Eu te passo o checklist.
Para comprar um apartamento usado com segurança, peça a certidão de matrícula atualizada (com ônus e ações reais), a certidão negativa de débitos de IPTU, a declaração de quitação do condomínio e certidões do vendedor, como as de ações cíveis, trabalhistas e protestos. Elas revelam se o imóvel tem dívidas, garantias ou disputas, e se o vendedor tem problemas que possam ameaçar a venda.
No usado, você compra de uma pessoa. As certidões contam a história dessa pessoa e do imóvel. Vamos ler uma por uma.
Certidões do imóvel
Matrícula atualizada com ônus e ações reais
Mostra quem é o dono, a cadeia de vendas e se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou ações sobre o imóvel. É a certidão mais importante. Peça uma emitida há poucos dias.
Certidão negativa de débitos de IPTU
Mostra se há IPTU em atraso. Dívidas de IPTU acompanham o imóvel. Veja IPTU.
Declaração de quitação do condomínio
Assinada pelo síndico ou pela administradora, mostra que não há cotas em atraso. Dívidas de condomínio também acompanham o imóvel.
Certidões do vendedor
- Ações cíveis na Justiça Estadual e Federal.
- Ações trabalhistas, se o vendedor for ou tiver sido empregador.
- Protestos de títulos.
- Débitos com a União.
- Se o vendedor for casado, as certidões do cônjuge também, e a assinatura dele na venda, conforme o regime de bens.
Essas certidões ajudam a identificar se o vendedor tem dívidas que poderiam levar à penhora do imóvel ou à discussão da venda.
Exemplo prático: a penhora que apareceu
Imagine que você está comprando um usado e, na matrícula atualizada, aparece uma penhora registrada por causa de uma dívida do vendedor. A situação é ilustrativa. Isso não significa necessariamente que a compra é impossível, mas exige que a penhora seja resolvida antes, por exemplo com o pagamento da dívida usando parte do valor da venda, com o cancelamento registrado. Sem a certidão, você poderia comprar um imóvel com um problema sério.
Como organizar a conferência
- Peça ao vendedor a lista de certidões, ou emita você mesmo nos canais oficiais.
- Confira datas: certidões antigas podem não refletir a situação atual.
- Leia a matrícula do começo ao fim.
- Anote qualquer ônus, ação ou pendência.
- Peça explicações por escrito e, se necessário, a regularização antes da assinatura.
Outros cuidados no usado
- Confira se o imóvel está igual ao descrito na matrícula: área, número de vagas, eventuais ampliações não averbadas.
- Peça o habite-se, quando aplicável.
- Leia as atas recentes do condomínio. Veja como estimar o condomínio.
- Combine no compromisso de compra o que acontece se aparecer uma pendência.
No financiamento
Se você vai financiar, o banco também fará uma análise jurídica do imóvel e do vendedor. Isso ajuda, mas não substitui a sua conferência: o banco protege a garantia dele, e você protege o seu dinheiro e a sua moradia. Para o fluxo completo, leia MCMV para imóvel usado e escritura e registro.
Corretor e advogado
Um corretor com registro no CRECI pode ajudar a reunir as certidões e conduzir a negociação. Para compras de valor alto ou com alguma pendência, um advogado especializado em direito imobiliário traz segurança adicional. O custo é pequeno perto do valor envolvido.
Você compra sabendo a história do imóvel
Agora você conhece as certidões do imóvel e do vendedor, sabe o que cada uma revela e como organizar a conferência. Isso protege você de herdar dívidas e disputas que não são suas. Para comparar com a compra de imóvel novo, leia apartamento usado ou novo.
Perguntas frequentes
Quais são as certidões mais importantes para comprar um usado?
A certidão de matrícula atualizada, com ônus e ações reais, a certidão negativa de débitos de IPTU e a declaração de quitação do condomínio, além de certidões do vendedor, como as de ações cíveis, trabalhistas e protestos.
O banco já confere as certidões no financiamento?
O banco faz a análise jurídica do imóvel e do vendedor para proteger a garantia dele. Ainda assim, é recomendável que você também confira, porque os interesses podem não ser idênticos.
Dívidas de condomínio passam para o comprador?
Sim, dívidas de condomínio acompanham o imóvel. Por isso, exija a declaração de quitação antes de fechar a compra.
De onde vêm essas informações
- Código Civil, Planalto.
- Registro de Imóveis do Brasil.
- Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo.
Exemplo ilustrativo. Não substitui orientação jurídica. Conferido em outubro de 2026.