Na foto: Vila Sônia II, da Metrocasa, na Vila Sônia (Zona Oeste) · Pronto para morar. Imagem ilustrativa. Quero saber mais sobre este empreendimento →
Nesta matéria (10 partes)
Pensando num usado pelo programa? Dá pra olhar essa possibilidade, mas com alguns cuidados.
O Minha Casa, Minha Vida é mais conhecido pelos lançamentos, mas as normas do programa já admitiram financiar imóveis usados em determinadas faixas e condições. Como essas regras mudam por norma, o primeiro passo é perguntar ao banco operador o que vale hoje para a sua faixa. Se for possível, o imóvel passa por avaliação e a documentação do vendedor precisa estar em ordem.
Um usado pode estar num bairro mais consolidado, perto do metrô e pronto para morar. Vale a pena saber se ele cabe no programa.
Por que considerar um usado
- Pronto para morar: sem esperar obra e sem pagar aluguel em paralelo.
- Localização consolidada: bairros com comércio, transporte e serviços já funcionando.
- O que você vê é o que você leva: dá para avaliar ventilação, barulho, vizinhança e condomínio real.
Para comparar com mais profundidade, leia apartamento usado ou novo.
O que conferir primeiro
- A sua faixa permite usado hoje? Pergunte ao banco operador e peça a resposta por escrito.
- O valor do imóvel está dentro do teto? O teto da faixa vale também para usados.
- O imóvel é residencial e está regularizado? Construções irregulares ou sem habite-se costumam ser recusadas.
A avaliação do banco
Um engenheiro ou empresa credenciada visita o imóvel e emite um laudo com o valor e o estado de conservação. O banco financia com base no menor valor entre o preço combinado e a avaliação. Se o laudo vier abaixo do preço, a diferença sai da sua entrada.
Documentos do vendedor e do imóvel
No usado, você compra de uma pessoa, não de uma construtora. Por isso a análise de documentos é ainda mais importante:
- Matrícula atualizada do imóvel, com a cadeia de proprietários e eventuais ônus.
- Certidões do vendedor, como as de ações cíveis e trabalhistas, e protestos.
- Certidão negativa de débitos de IPTU.
- Declaração de quitação do condomínio.
O passo a passo completo está em certidões para comprar imóvel usado.
No Brasil, dono é quem aparece na matrícula do imóvel. Então confira se o vendedor é exatamente quem está lá.
Exemplo prático: o usado que parecia perfeito
Imagine que você encontra um apartamento de 2 dormitórios, a dez minutos do metrô, por um valor dentro do teto da sua faixa. Os números e a situação são ilustrativos. Na conferência da matrícula, aparece uma ampliação feita sem aprovação e não averbada. O banco recusa o imóvel até que a situação seja regularizada.
Se você tivesse pago sinal sem cláusula de proteção, poderia perder esse dinheiro. Como fez a conferência antes, só perdeu uma tarde e seguiu para o próximo imóvel.
FGTS no usado
Você pode usar o FGTS se cumprir as regras do Fundo, e o imóvel também precisa cumpri-las: por exemplo, não ter sido comprado com FGTS há menos de três anos. Veja FGTS no MCMV.
Custos que aparecem no usado
- ITBI e registro: iguais aos de qualquer compra. Veja como calcular o ITBI em São Paulo.
- Reformas: pintura, elétrica, hidráulica e janelas podem precisar de atenção.
- Corretagem: combine com clareza quem paga, antes de fechar.
A visita ao usado: o que olhar
No lançamento, você imagina o apartamento. No usado, você vê. Aproveite isso. Visite em horários diferentes, abra torneiras, acenda luzes, olhe o teto dos banheiros procurando manchas de infiltração e pergunte quando foram trocadas a parte elétrica e a hidráulica. Converse com o porteiro sobre o condomínio e peça as últimas atas de assembleia: elas revelam obras previstas, cotas extras e conflitos. Um usado bem avaliado pode ser uma compra excelente; um usado comprado no impulso pode virar uma reforma que você não planejou.
Você avalia o usado com olho de especialista
Agora você sabe que usado pode ser uma ótima opção, que a regra do programa precisa ser confirmada para a sua faixa e que a documentação é a sua principal proteção. Com isso, você compara usado e novo sem preconceito, olhando o que importa.
Perguntas frequentes
O Minha Casa, Minha Vida financia apartamento usado?
As normas do programa já admitiram o financiamento de imóveis usados em determinadas faixas e condições, que podem mudar ao longo do tempo. Confirme no banco operador as regras vigentes para a sua faixa.
O imóvel usado precisa passar por avaliação?
Sim. O banco faz a avaliação do imóvel, que confere o valor e o estado de conservação, e analisa a documentação do imóvel e do vendedor.
Posso usar o FGTS num imóvel usado?
Sim, desde que você e o imóvel cumpram as regras do FGTS, como a de não ter sido comprado com o Fundo há menos de três anos.
De onde vêm essas informações
- Programa Minha Casa, Minha Vida, Ministério das Cidades.
- Código Civil, Planalto.
- Caixa Econômica Federal.
Informações conferidas em outubro de 2026. Regras para imóveis usados variam por norma e faixa.