Esse imposto pega muita gente de surpresa na reta final. Melhor você já saber quanto vai pagar.
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela Prefeitura de São Paulo quando o imóvel passa para o seu nome. A alíquota geral é de 3%. Se você financia pelo SFH, a parte financiada pode ter alíquota de 0,5% até um limite. E quem compra o primeiro imóvel dentro de um valor-limite pode ter isenção. Sem o ITBI pago, o cartório não registra a compra.
O ITBI é um dos maiores custos da compra fora da entrada. Saber calculá-lo evita um buraco no orçamento na véspera da assinatura.
O que é o ITBI
É um imposto municipal sobre a transferência de imóveis entre pessoas vivas, por compra. A Constituição dá aos municípios o poder de cobrá-lo.
As três peças do cálculo
1. A base de cálculo
A Prefeitura usa o valor venal de referência dela como parâmetro, mas a Justiça já entendeu que o preço que você declarou vale como valor de mercado. Esse assunto ainda está em discussão nos tribunais, então, se a guia vier com valor maior que o preço que você pagou, vale conversar com um advogado.
2. A alíquota
- 3% como regra geral.
- 0,5% sobre a parte financiada pelo SFH, até um limite definido pela Prefeitura. O restante paga 3%.
3. As isenções
A Prefeitura prevê isenção para o primeiro imóvel e para imóveis do Minha Casa, Minha Vida dentro de um valor-limite atualizado todo ano. Para 2026, esse limite foi divulgado em R$ 245.527,77. Veja isenção de ITBI no primeiro imóvel.
Exemplo prático: compra financiada
Imagine um apartamento de R$ 400 mil, com financiamento de R$ 300 mil pelo SFH. Suponha que a parte financiada esteja dentro do limite da alíquota reduzida e que a base seja o preço da transação. Os números são ilustrativos.
| Parte | Valor | Alíquota | ITBI |
|---|---|---|---|
| Financiada pelo SFH | R$ 300.000 | 0,5% | R$ 1.500 |
| Não financiada | R$ 100.000 | 3% | R$ 3.000 |
| Total | R$ 4.500 |
Sem a alíquota reduzida, o ITBI seria de R$ 12 mil. A diferença é grande, por isso confira se a sua operação se encaixa e qual é o limite vigente. Se a parte financiada passar do limite, o excedente paga 3%.
Quando pagar
O ITBI é pago antes do registro no cartório. No financiamento bancário, costuma ser pago depois da assinatura do contrato com o banco e antes do registro. A guia é emitida pelo sistema da Prefeitura. Pagar com atraso pode gerar multa e juros.
Na compra na planta
Na compra na planta, o momento do ITBI depende da operação. Em geral, ele é pago quando a propriedade é efetivamente transferida para você, o que costuma coincidir com o financiamento e o registro. Pergunte à construtora e ao banco em que etapa a guia será emitida, para separar o dinheiro com antecedência.
Onde o ITBI entra na sua conta
O ITBI não costuma entrar no financiamento: sai do seu bolso, junto com o registro. Coloque-o na linha “custos da compra” da sua planilha. Veja como montar a conta da entrada e a planilha de custo total.
Três erros comuns
- Esquecer o ITBI no orçamento e descobri-lo na hora do registro.
- Calcular 3% sobre tudo e não aproveitar a alíquota reduzida da parte financiada.
- Supor que tem isenção sem conferir o valor-limite do ano.
Você calcula como quem entende
Agora você conhece a alíquota, a parte financiada, a isenção e a discussão sobre a base de cálculo. Com isso, coloca o ITBI no lugar certo da conta e ainda sabe quando vale questionar a guia. Para ver os demais custos, leia escritura e registro.
Perguntas frequentes
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo?
A alíquota geral é de 3%. Nas compras financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação, a parte financiada pode ter alíquota de 0,5% até um limite definido pela Prefeitura.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Em regra, o comprador. O pagamento é necessário para registrar a compra no cartório.
O ITBI incide sobre o preço ou sobre o valor venal de referência?
A Prefeitura usa o valor venal de referência dela como parâmetro, mas a Justiça já entendeu que o preço que você declarou vale como valor de mercado. Esse assunto ainda está em discussão nos tribunais, então, se a guia vier com valor maior que o preço que você pagou, vale conversar com um advogado.
De onde vêm essas informações
- Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, ITBI.
- Constituição Federal, Planalto.
- TJSP: a base do ITBI é o valor declarado, mesmo após a LC 227/2026, Tributário nos Bastidores.
Exemplo com valores ilustrativos. Limite de isenção de 2026 conforme divulgação da Prefeitura. Informações conferidas em outubro de 2026.