Nesta matéria (10 partes)
- Quanto você pode economizar
- As condições que costumam ser verificadas
- Exemplo prático: dentro e fora do limite
- Como a isenção é aplicada
- E o registro no cartório?
- Use a isenção como argumento de escolha
- Cuidado com informações falsas
- Checklist
- Você aproveita o que é seu por direito
- Perguntas frequentes
Dependendo do valor do imóvel, você pode não pagar o ITBI. Vale conferir se é o seu caso.
Em São Paulo, a legislação municipal prevê isenção de ITBI na compra do primeiro imóvel e em imóveis do Minha Casa, Minha Vida, desde que o valor esteja dentro de um limite atualizado todo ano. Para 2026, o limite divulgado foi de R$ 245.527,77. Se você se encaixa, pode economizar milhares de reais, mas confirme as condições antes de tirar o ITBI da sua conta.
Essa é uma das economias mais concretas que um comprador de primeiro imóvel pode ter. E muita gente nem sabe que ela existe.
Quanto você pode economizar
Num imóvel de R$ 240 mil, o ITBI de 3% seria de R$ 7.200, ou menos com a alíquota reduzida na parte financiada. Com a isenção, esse custo cai a zero. Os números são ilustrativos. Para muitas famílias, isso equivale a meses de economia.
As condições que costumam ser verificadas
- Valor do imóvel: dentro do limite do ano.
- Primeiro imóvel: o comprador não pode ter outro imóvel, nas condições da lei.
- Uso residencial.
- Enquadramento no Minha Casa, Minha Vida, na hipótese específica do programa.
As condições exatas e a documentação exigida estão na legislação e nas orientações da Secretaria Municipal da Fazenda.
Exemplo prático: dentro e fora do limite
Imagine dois compradores de primeiro imóvel. O comprador A compra um apartamento de R$ 230 mil, dentro do limite. O comprador B compra um de R$ 260 mil, acima do limite. Os números são ilustrativos.
| Comprador | Valor do imóvel | Situação |
|---|---|---|
| A | R$ 230.000 | Pode ter isenção, se cumprir as condições |
| B | R$ 260.000 | Paga ITBI normalmente, com alíquota reduzida na parte financiada pelo SFH, se aplicável |
Se você está perto do limite, uma pequena diferença de preço pode valer muito. Isso é um argumento para negociar, ou para comparar unidades no mesmo empreendimento.
Como a isenção é aplicada
Em geral, a isenção é reconhecida no próprio processo de emissão da guia do ITBI, com a declaração das informações pedidas e a apresentação da documentação. Pergunte ao banco ou ao cartório como o reconhecimento será feito na sua operação.
O ITBI é um imposto da cidade, então cada prefeitura define as suas isenções. Por isso as regras de São Paulo podem ser diferentes das de Guarulhos, Osasco ou Santo André.
E o registro no cartório?
A isenção de ITBI não elimina o custo do registro. Mas há outro benefício: a Lei de Registros Públicos prevê redução de 50% nos emolumentos para a primeira aquisição residencial financiada pelo SFH. Veja escritura e registro.
Use a isenção como argumento de escolha
Se você está entre dois apartamentos parecidos, um dentro e outro um pouco acima do limite, coloque a isenção na comparação. O imóvel mais caro não custa só a diferença de preço: custa também o ITBI que deixa de ser isento. Às vezes, um apartamento alguns milhares de reais mais barato representa uma economia total bem maior do que parece. É esse tipo de conta que separa quem compra pelo anúncio de quem compra pelo custo real.
Cuidado com informações falsas
Declarar que é o primeiro imóvel quando não é pode gerar cobrança do imposto com multa e outras consequências. Se você tem dúvida sobre a sua situação, por exemplo uma fração herdada, consulte a Secretaria da Fazenda ou um advogado antes. Veja também quem tem imóvel pode entrar no MCMV.
Checklist
- O valor do imóvel está dentro do limite do ano?
- É de fato o seu primeiro imóvel, nas condições da lei?
- O imóvel é residencial?
- Você sabe como a isenção será reconhecida na sua operação?
- Você tem dinheiro para o registro, que continua sendo pago?
Você aproveita o que é seu por direito
Agora você sabe que a isenção existe, conhece o limite de 2026 e as condições que costumam ser verificadas. Isso pode tirar milhares de reais da sua conta de custos, e transformar o ITBI de vilão em economia. Para o cálculo completo, veja como calcular o ITBI.
Perguntas frequentes
Quem tem direito à isenção de ITBI em São Paulo?
A legislação municipal prevê isenção para a compra do primeiro imóvel e para imóveis do Minha Casa, Minha Vida, quando o valor fica dentro de um limite atualizado anualmente e as demais condições são cumpridas.
Qual é o valor-limite em 2026?
Para 2026, o limite divulgado foi de R$ 245.527,77. Confirme o valor e as condições na Secretaria Municipal da Fazenda antes de contar com a isenção.
Se o imóvel passar do limite, perco a isenção inteira?
As regras definem a isenção a partir do valor-limite. Imóveis acima dele, em regra, pagam o ITBI normalmente. Confirme como a sua operação é tratada.
De onde vêm essas informações
- Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, ITBI.
- Constituição Federal, Planalto.
- Lei de Registros Públicos, Lei de Registros Públicos, Planalto.
Limite de 2026 conforme divulgação da Prefeitura de São Paulo. Exemplos ilustrativos. Conferido em outubro de 2026.