Quer dormir tranquilo depois da compra? Faz esta planilha antes.
A planilha de custo total tem três blocos. O primeiro reúne o dinheiro para comprar: entrada, ITBI, registro, tarifas e margem. O segundo, o dinheiro para começar a morar: mudança, itens básicos e pequenos reparos. O terceiro, o custo mensal: parcela, condomínio, IPTU e contas. Somando os três, você enxerga a compra inteira, e não só a parcela.
Esta é a ferramenta mais útil de toda a jornada. Monte uma vez, atualize sempre que um número mudar.
Bloco 1: o dinheiro para comprar
| Linha | Como preencher |
|---|---|
| Entrada | Valor do imóvel menos valor financiado. Veja quanto de entrada. |
| (−) FGTS | Saldo disponível, sem bloqueios. |
| (−) Subsídio | Só o valor confirmado. |
| ITBI | Alíquota e isenções. Veja como calcular. |
| Registro | Orçamento do cartório. Veja escritura e registro. |
| Avaliação e tarifas | Informadas pelo banco. |
| Margem | Algo como 5% do imóvel. |
Bloco 2: o dinheiro para começar a morar
- Mudança: transporte e embalagens.
- Itens básicos: chuveiro, luminárias, cortinas, box.
- Instalações: gás, internet, eletrodomésticos.
- Pequenos reparos ou personalizações.
Veja custos de mudança e mobília.
Bloco 3: o custo mensal
- Parcela do financiamento, com seguros.
- Condomínio. Veja como estimar.
- IPTU dividido por 12.
- Contas de consumo: luz, água (se individual), gás, internet.
- Manutenção: uma pequena reserva mensal para consertos.
Exemplo prático: a planilha preenchida
Imagine um apartamento pronto de R$ 320 mil, financiamento de R$ 256 mil. Os números são ilustrativos.
| Bloco | Item | Valor |
|---|---|---|
| 1 | Entrada | R$ 64.000 |
| 1 | (−) FGTS | − R$ 20.000 |
| 1 | ITBI e registro | R$ 9.000 |
| 1 | Avaliação e tarifas | R$ 3.000 |
| 1 | Margem | R$ 16.000 |
| 2 | Mudança e itens básicos | R$ 10.000 |
| Dinheiro próprio até morar | R$ 82.000 | |
| 3 | Custo mensal (parcela, condomínio, IPTU, contas) | R$ 3.200 |
Com esse quadro, você sabe exatamente quanto juntar e se o custo mensal cabe na renda com folga.
O teste do custo mensal
Compare o bloco 3 com a sua renda líquida. Se a soma de parcela, condomínio e IPTU ocupa uma fatia que deixa pouco para o resto da vida, o imóvel está no limite. Lembre que o banco olha a parcela em relação à renda bruta; você precisa olhar todo o custo em relação ao que sobra de verdade.
Cada linha da planilha pode ser preenchida com informação oficial: peça os valores ao banco, à construtora e ao cartório por escrito.
Como montar a planilha em dez minutos
Abra uma planilha em branco e crie quatro colunas: bloco, item, valor estimado e valor confirmado. Na coluna de estimados, coloque os números das simulações e orçamentos. Na de confirmados, só o que veio por escrito: aprovação do banco, guia do ITBI, orçamento do cartório. No fim de cada bloco, some as duas colunas. A diferença entre o estimado e o confirmado mostra quanto ainda há de incerteza, e ajuda a decidir o tamanho da margem de segurança.
Se você está comparando dois ou três imóveis, duplique a planilha, uma aba para cada um. Compare o total do bloco 1 e o total do bloco 3. Muitas vezes, o apartamento mais barato na vitrine não é o mais barato na vida real, por causa do condomínio, do IPTU ou da forma de pagamento.
Quando atualizar
- Depois de cada simulação.
- Depois da aprovação do crédito.
- Depois da avaliação do imóvel.
- Quando receber o orçamento do cartório e a guia do ITBI.
- Na planta, a cada divulgação do INCC.
Guarde as versões antigas da planilha. Comparar a primeira com a última mostra quanto você aprendeu, e quanto o seu planejamento evitou de surpresas.
Você vê a compra inteira
Agora você tem um modelo de três blocos que mostra quanto custa comprar, começar a morar e manter o apartamento. Com ele, as decisões ficam claras: este imóvel cabe? Quanto falta? Quanto tempo leva? Para transformar o resultado em meta mensal, leia como juntar dinheiro para a entrada.
Perguntas frequentes
O que entra no custo total da compra?
Entrada, ITBI, registro em cartório, tarifas do banco, mudança, itens básicos e, depois, os custos mensais: parcela, condomínio e IPTU.
Preciso de planilha se já fiz a simulação?
Sim. A simulação mostra o financiamento; a planilha mostra todo o dinheiro que sai do seu bolso, antes e depois da compra.
Qual margem de segurança usar?
Muitas pessoas usam algo como 5% do valor do imóvel para imprevistos como avaliação abaixo do preço e correções. Ajuste ao seu caso.
De onde vêm essas informações
- Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, ITBI e IPTU.
- Caixa Econômica Federal, simulador habitacional.
- Código de Defesa do Consumidor, Planalto.
Exemplo com valores ilustrativos. Informações conferidas em outubro de 2026.