A entrada é o que mais trava quem quer sair do aluguel. Vamos fazer essa conta juntos.
A entrada é a diferença entre o preço do apartamento e o valor que o banco financia. Como muitos bancos financiam até cerca de 70% a 80% do valor do imóvel, a entrada costuma ficar entre 20% e 30%. Além dela, você precisa de dinheiro para ITBI, cartório e mudança, que não entram no financiamento. A conta certa é: entrada + custos da compra + margem para a avaliação.
Saber o número exato muda tudo: em vez de “um dia eu compro”, você passa a ter uma meta com valor e prazo.
O conceito-chave: cota de financiamento
Cota de financiamento é o percentual máximo do valor do imóvel que o banco aceita financiar. Ela varia por banco, por linha de crédito e às vezes pela tabela de amortização escolhida. Se a cota é de 80%, você financia até 80% e paga pelo menos 20% de entrada.
Mas tem um detalhe que muita gente só descobre tarde: além da cota, existe o limite da parcela. O banco também verifica se a primeira parcela cabe em até cerca de 30% da sua renda. Se não couber, ele financia menos, e a sua entrada sobe.
A conta completa da entrada
Exemplo ilustrativo para um apartamento de R$ 350 mil:
| Item | Valor |
|---|---|
| Preço do imóvel | R$ 350.000 |
| Financiamento (80%) | R$ 280.000 |
| Entrada (20%) | R$ 70.000 |
| ITBI e registro (estimativa) | cerca de R$ 14.000 |
| Mudança e itens básicos | cerca de R$ 8.000 |
| Dinheiro necessário | cerca de R$ 92.000 |
Repare: a entrada é R$ 70 mil, mas você precisa de cerca de R$ 92 mil. Os custos extras estão em os custos da compra em São Paulo.
Por que a avaliação pode aumentar a sua entrada
O banco financia um percentual do menor valor entre o preço combinado e a avaliação feita pelo engenheiro dele. Se você combinou R$ 350 mil e a avaliação vier em R$ 330 mil, o banco financia 80% de R$ 330 mil, ou seja, R$ 264 mil. A sua entrada sobe de R$ 70 mil para R$ 86 mil.
De onde pode vir a entrada
- Recursos próprios: poupança e investimentos.
- FGTS: para quem cumpre as regras. Veja como usar o FGTS.
- Subsídio do Minha Casa, Minha Vida: nas faixas que têm direito. Veja como funciona o subsídio.
- Parcelamento com a construtora: em imóveis na planta, parte da entrada pode ser paga durante a obra. Leia entrada parcelada.
Exemplo prático: montando a meta
Imagine que você tem R$ 25 mil guardados e R$ 30 mil de FGTS. O apartamento que você quer custa R$ 300 mil, e o banco financia 80%. Os números são ilustrativos. A entrada é de R$ 60 mil, e os custos extras ficam em torno de R$ 18 mil. Você precisa de R$ 78 mil e tem R$ 55 mil. Faltam R$ 23 mil.
Se você consegue guardar R$ 2 mil por mês, a meta é alcançável em cerca de um ano. Agora você não está mais “sonhando com um apartamento”: você tem um prazo. Para montar esse plano mês a mês, leia como juntar dinheiro para a entrada.
Entrada maior ou menor: qual é melhor?
Uma entrada maior reduz o valor financiado, a parcela e o total de juros. Uma entrada menor preserva o seu dinheiro para emergências e para os primeiros meses no imóvel. O equilíbrio saudável costuma ser: dar a entrada necessária, pagar os custos da compra e ainda manter uma reserva de emergência intacta. Se para dar uma entrada maior você precisa zerar a reserva, não vale a pena. Leia reserva de emergência antes de comprar.
Peça ao banco que mostre, na simulação, a cota de financiamento aplicada e o valor de entrada calculado. É seu direito ver esses números com clareza.
Você sabe o seu número
Agora você entende a cota de financiamento, sabe que a avaliação pode mudar a conta e inclui os custos extras no cálculo. Isso coloca você à frente de muita gente que descobre esses detalhes na véspera da assinatura. Com o número na mão, o próximo passo é transformá-lo em plano.
Perguntas frequentes
Qual é a entrada mínima para financiar um apartamento?
Depende da cota de financiamento do banco, isto é, do percentual máximo que ele financia. Muitos bancos financiam até cerca de 70% a 80% do valor do imóvel, o que leva a uma entrada de 20% a 30%. Confirme a cota na simulação.
A entrada é calculada sobre o preço ou sobre a avaliação?
O banco financia um percentual do menor valor entre o preço de compra e a avaliação. Se a avaliação vier abaixo do preço, a entrada aumenta.
O FGTS pode ser usado na entrada?
Sim, para quem cumpre as regras do Fundo. Ele pode compor a entrada junto com recursos próprios e, no Minha Casa, Minha Vida, com o subsídio.
De onde vêm essas informações
- Caixa Econômica Federal, simulador habitacional.
- Banco Central do Brasil.
- Código de Defesa do Consumidor, Planalto.
Exemplos com valores ilustrativos. Cotas de financiamento variam por banco. Informações conferidas em outubro de 2026.