Pega papel e caneta, ou abre a calculadora do celular. Vamos fechar a conta da entrada linha por linha.
A conta da entrada tem sete linhas: (1) valor do imóvel, (2) valor financiado, (3) entrada = 1 − 2, (4) FGTS disponível, (5) subsídio confirmado, (6) custos da compra e (7) margem de segurança. O dinheiro próprio que você precisa é: entrada − FGTS − subsídio + custos + margem. Com essa folha preenchida, você sabe exatamente quanto juntar.
Este é o resumo prático de toda a categoria de entrada e FGTS. Imprima, preencha e cole na geladeira.
As sete linhas
1. Valor do imóvel
O preço combinado com o vendedor ou a construtora.
2. Valor financiado
O menor entre: a cota de financiamento do banco aplicada ao imóvel e o valor que a sua renda permite financiar. A simulação mostra os dois. Lembre: simulação não é aprovação.
3. Entrada
Linha 1 menos linha 2.
4. FGTS disponível
Só o saldo sem bloqueios, de quem cumpre os requisitos. Veja como consultar.
5. Subsídio confirmado
Se você está no Minha Casa, Minha Vida com direito a subsídio, use um valor conservador até a aprovação.
6. Custos da compra
ITBI, registro, avaliação e tarifas. Em São Paulo, o ITBI tem alíquota geral de 3%, com isenção para o primeiro imóvel dentro de um valor-limite. Veja como calcular o ITBI.
7. Margem de segurança
Algo como 5% do valor do imóvel, para avaliação abaixo do preço, correções e imprevistos.
Exemplo prático: a folha preenchida
Os números são ilustrativos:
| Linha | Item | Valor |
|---|---|---|
| 1 | Valor do imóvel | R$ 300.000 |
| 2 | Valor financiado | R$ 240.000 |
| 3 | Entrada (1 − 2) | R$ 60.000 |
| 4 | FGTS disponível | − R$ 20.000 |
| 5 | Subsídio confirmado | − R$ 0 |
| 6 | Custos da compra | + R$ 12.000 |
| 7 | Margem de segurança | + R$ 15.000 |
| Dinheiro próprio necessário | R$ 67.000 |
Repare como a conta “entrada de R$ 60 mil” virou “preciso de R$ 67 mil próprios”. Essa diferença pega muita gente de surpresa. Você já sabe dela.
E se o número não fechar?
Você tem cinco alavancas:
- Prazo: adie a compra alguns meses e junte mais.
- Imóvel: escolha um apartamento um pouco mais barato ou em outro bairro.
- Renda: compor renda pode aumentar o valor financiado. Veja composição de renda.
- Parcelamento: na planta, a entrada pode ser parcelada durante a obra. Veja entrada parcelada.
- Isenções: confira se você tem direito à isenção de ITBI no primeiro imóvel.
Peça ao banco e à construtora todos os números por escrito. Eles alimentam cada linha da sua folha.
Como usar a folha na conversa com o banco e a construtora
Leve a folha impressa ou no celular para cada simulação e cada visita a estande de vendas. Quando o corretor disser “a entrada é só tanto”, você confere na sua linha 3. Quando o banco mostrar a cota de financiamento, você atualiza a linha 2. Quando aparecer uma oferta de “ITBI grátis” ou “documentação inclusa”, você sabe exatamente o efeito na linha 6. A folha muda o seu papel na conversa: você deixa de ouvir números soltos e passa a encaixá-los numa conta que é sua.
Isso também ajuda a comparar dois imóveis. Preencha uma folha para cada um e compare a última linha. Às vezes o apartamento mais barato exige mais dinheiro próprio, por causa da cota do banco ou da forma de pagamento.
Atualize a folha em três momentos
- Depois da simulação: com o valor financiado estimado.
- Depois da aprovação: com o valor financiado e o subsídio confirmados.
- Depois da avaliação: com o valor final que o banco aceita financiar.
A cada atualização, a margem de segurança pode diminuir, porque a incerteza diminui.
Você tem o número na mão
Agora você tem um roteiro de sete linhas que transforma uma dúvida enorme em um número exato. Com ele, você conversa com banco e construtora sabendo o que precisa, e sabe quanto juntar por mês. Para transformar o número em plano, leia como juntar dinheiro para a entrada.
Perguntas frequentes
Qual é a fórmula da entrada?
Entrada é o valor do imóvel menos o valor financiado. O dinheiro próprio necessário é a entrada menos FGTS e subsídio, mais os custos da compra e uma margem de segurança.
Devo usar o preço ou a avaliação na conta?
Use o preço, mas acrescente uma margem para o caso de a avaliação vir abaixo. O banco financia com base no menor dos dois valores.
Os custos da compra podem ser financiados?
Em geral, ITBI e registro são pagos com recursos próprios. Alguns bancos oferecem condições específicas; confirme na simulação.
De onde vêm essas informações
- Caixa Econômica Federal, simulador habitacional.
- Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, ITBI.
- Código de Defesa do Consumidor, Planalto.
Exemplo com valores ilustrativos. Informações conferidas em outubro de 2026.