“Sem entrada” chama muita atenção, né? Deixa eu te mostrar o que normalmente está por trás dessa frase.
Na maioria dos casos, “sem entrada” não significa que a entrada não existe. Significa que ela está sendo coberta por FGTS e subsídio, ou diluída em parcelas durante a obra, às vezes com uma parcela inicial pequena. Isso pode ser uma ótima oportunidade, desde que você saiba exatamente de onde vem cada real e que os custos da compra continuam existindo.
“Sem entrada” é uma das frases mais fortes de um anúncio imobiliário. Você vai aprender a ler o que está por trás dela.
As três formas mais comuns de “sem entrada”
1. FGTS e subsídio cobrem a entrada
No Minha Casa, Minha Vida, para quem tem direito ao subsídio e saldo no FGTS, a soma dos dois pode cobrir toda a entrada. Nesse caso, de fato, pouco ou nenhum dinheiro próprio entra na entrada. Veja FGTS no MCMV.
2. Entrada diluída durante a obra
Em imóveis na planta, a construtora parcela a entrada em mensais, intermediárias e chaves. O anúncio destaca a primeira parcela pequena, mas a soma das parcelas continua sendo a entrada. Leia entrada parcelada na construtora.
3. Financiamento de um percentual maior
Algumas linhas financiam uma cota maior do valor do imóvel. Isso reduz a entrada, mas aumenta o valor financiado, a parcela e os juros totais.
O que continua existindo
- ITBI: em São Paulo, a alíquota geral é de 3%, com regras especiais e isenção para o primeiro imóvel dentro de um valor-limite. Veja isenção de ITBI.
- Registro em cartório: obrigatório para você se tornar dono.
- Avaliação e tarifas do banco.
- Mudança, móveis básicos e condomínio desde a entrega.
Exemplo prático: o “sem entrada” na ponta do lápis
Imagine um anúncio: apartamento de R$ 260 mil, “sem entrada”, primeira parcela de R$ 500. Os números são ilustrativos. Na tabela de vendas, você descobre:
| Parcela | Valor |
|---|---|
| Ato | R$ 500 |
| 30 mensais de R$ 600 | R$ 18.000 |
| 3 intermediárias de R$ 4.000 | R$ 12.000 |
| Chaves | R$ 6.000 |
| FGTS e subsídio estimados | R$ 15.500 |
| Total da entrada | R$ 52.000 |
A entrada existe: R$ 52 mil. Ela foi dividida de um jeito que cabe melhor no mês a mês. Isso pode ser ótimo para você, mas só se as mensais e intermediárias couberem no seu orçamento, junto com o aluguel que você continua pagando durante a obra.
A armadilha do aluguel durante a obra
Se você mora de aluguel, vai pagar aluguel e parcelas da construtora ao mesmo tempo, às vezes por dois ou três anos. Some os dois. Se o total passar de uma fatia confortável da renda, a oferta “sem entrada” pode virar aperto.
Guarde o anúncio. Se ele prometeu condições específicas, elas fazem parte do contrato. Leia por que guardar anúncios e conversas.
Quando o “sem entrada” é uma boa ideia
- Quando você tem direito a subsídio e FGTS que realmente cobrem a entrada.
- Quando as parcelas da obra cabem com folga, somadas ao aluguel.
- Quando você tem reserva para os custos da compra e para emergências.
Quando pensar duas vezes
- Quando o orçamento só fecha se nada der errado.
- Quando o vendedor não consegue explicar de onde vem cada parte da entrada.
- Quando a oferta depende de aprovação de crédito que ainda não aconteceu.
Você enxerga a oferta inteira
Agora, quando ler “sem entrada”, você sabe as perguntas certas: de onde vem a entrada, quanto pago até as chaves e quanto custa a compra além disso. Com essas três respostas, uma frase de anúncio vira uma decisão informada.
Perguntas frequentes
Existe apartamento realmente sem entrada?
Em geral, a entrada existe, mas é coberta por FGTS e subsídio ou diluída em parcelas durante a obra. Pergunte sempre como o valor da entrada está sendo pago.
Sem entrada significa sem custos na compra?
Não. ITBI, registro em cartório e outros custos continuam existindo, a menos que haja isenção prevista em lei, como pode ocorrer com o ITBI do primeiro imóvel em São Paulo dentro de um valor-limite.
Parcelar a entrada na obra é arriscado?
Pode ser, se as parcelas da obra somadas às suas despesas apertarem o orçamento, ou se forem corrigidas por um índice que sobe muito. Faça a conta mês a mês antes de assinar.
De onde vêm essas informações
- Código de Defesa do Consumidor, Planalto.
- Programa Minha Casa, Minha Vida, Ministério das Cidades.
- Procon-SP.
Exemplo com valores ilustrativos. Informações conferidas em outubro de 2026.