Além da entrada e das parcelas, quem compra apartamento em São Paulo paga o ITBI para a Prefeitura (normalmente 3% do valor do imóvel), as taxas do cartório, os custos de começo do financiamento e, depois das chaves, condomínio, IPTU e manutenção. Somando tudo, as despesas da compra podem chegar a alguns pontos percentuais do preço do apê, e esse dinheiro precisa estar separado da entrada.
Esquecer esses custos é um dos erros mais comuns de quem compra o primeiro imóvel. Aí a pessoa chega na assinatura sem dinheiro pro cartório, ou vai morar com um orçamento que não fecha. Vamos fazer essa conta direito, juntos.
Os custos da compra, todos de uma vez
ITBI, o imposto da transferência
É o imposto que a Prefeitura cobra quando o imóvel muda de dono. Sem ele pago, o cartório não registra a compra no seu nome. Em São Paulo, a alíquota geral é de 3%.
Um detalhe que pouca gente sabe: a Prefeitura costuma calcular o imposto sobre o maior valor entre o preço que você pagou e um “valor de referência” dela. Se a guia vier sobre um valor maior que o seu preço, vale conversar com um advogado, porque esse ponto é discutido na Justiça. Te mostro o cálculo em como calcular o ITBI.
Se você financia pelo Sistema Financeiro da Habitação, tem uma vantagem: a parte financiada paga 0,5%, até um limite que a Prefeitura atualiza, e o resto paga 3%. Um exemplo simples, sem considerar esse limite: um apê de R$ 350.000 comprado à vista paga R$ 10.500 de ITBI.
Registro no cartório de imóveis
É o registro que faz de você o dono do apartamento no papel. As taxas seguem uma tabela oficial do estado e mudam conforme o valor do imóvel. Se for financiado, o cartório também registra a garantia do banco.
Escritura
Se você compra à vista, precisa fazer a escritura no tabelião, que tem um custo próprio. No financiamento pelo banco, o contrato já vale como escritura, e você pula essa parte.
Custos do financiamento
- Tarifa de avaliação: o banco cobra para avaliar o apartamento.
- Seguros obrigatórios: de morte e invalidez e de danos ao imóvel, que vêm todo mês junto com a parcela.
- Tarifa de administração: alguns bancos cobram por mês.
Tudo isso entra no Custo Efetivo Total (CET), que é o número certo pra comparar propostas. Eu explico em o que o banco analisa no financiamento.
Correção durante a obra (se for na planta)
Na planta, as parcelas que você paga para a construtora durante a obra costumam ser corrigidas por um índice da construção, o INCC. Numa obra de dois ou três anos, isso pode mudar bastante o valor final. Fica de olho, e veja a comparação em apartamento pronto ou na planta.
Os custos de morar, todo mês
| Custo | Quem define | O que perguntar antes de comprar |
|---|---|---|
| Condomínio | A assembleia do prédio | Valor atual ou estimado, o que está incluso e se tem fundo de reserva |
| IPTU | A Prefeitura | Valor do último carnê ou estimativa para unidade nova |
| Contas da casa | As concessionárias | Se a água e o gás são individuais |
| Seguro residencial | Você | Se o condomínio já tem seguro da estrutura |
| Manutenção | Você | Garantias da construtora e estado das instalações |
Os custos que ninguém lembra
- Mudança e frete.
- Móveis, armários e eletrodomésticos, principalmente em apê compacto.
- Cortina, box, luminárias e pequenas reformas.
- O primeiro condomínio, que às vezes vence antes de você se mudar.
- Certidões do vendedor e do imóvel, se for usado.
Como montar a sua conta do custo total
- Anote o preço do apartamento e quanto o banco vai financiar.
- Calcule a entrada (preço menos financiamento) e veja quanto sai do FGTS.
- Calcule o ITBI: isenção, alíquota reduzida ou 3%.
- Peça ao cartório uma estimativa das taxas de registro.
- Some as tarifas do começo do financiamento.
- Separe um valor para mudança e móveis.
- Calcule o custo do mês: parcela + condomínio + IPTU + contas.
Se esse custo mensal passar com folga do que você paga hoje de aluguel e contas, eu revisaria o valor do imóvel ou a região. O guia como escolher o bairro te ajuda a comparar, e como ler o mercado imobiliário mostra onde conferir se o preço pedido faz sentido. Se a dúvida é entre planta e pronto, veja também o que verificar antes de comprar na planta.
Quer opções que cabem no seu orçamento?
Perguntas frequentes
Quanto é o ITBI em São Paulo?
A alíquota geral é de 3%. Se você financia pelo Sistema Financeiro da Habitação, a parte financiada pode pagar 0,5% até um limite definido pela Prefeitura. E se a guia vier calculada sobre um valor maior que o que você pagou, vale conversar com um advogado, porque esse ponto é discutido na Justiça.
Quem compra o primeiro imóvel paga ITBI em São Paulo?
A Prefeitura dá isenção para o primeiro imóvel e para imóveis do Minha Casa, Minha Vida quando o valor fica dentro de um limite atualizado todo ano. Em 2026, o limite divulgado foi de R$ 245.527,77. Confirme na Secretaria da Fazenda antes de contar com isso.
Preciso pagar escritura se financiar o imóvel?
No financiamento pelo banco, o contrato já vale como escritura, então você não precisa ir ao tabelião. O registro no cartório de imóveis continua obrigatório e tem custo.
De onde vêm essas informações
- ITBI: cálculo do imposto, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo.
- Registro de Imóveis do Brasil.
- Procon-SP.
Valores e regras conferidos em outubro de 2026. Os limites de isenção e de alíquota reduzida mudam todo ano.