Ninguém compra pensando em desistir, eu sei. Mas é bom saber como funciona antes, por segurança.
Se você desistir de um imóvel na planta, a Lei do Distrato permite que o contrato preveja a retenção de até 25% do que você pagou, além da comissão de corretagem e de outros valores previstos. Se o empreendimento tiver patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%. Os prazos de devolução também mudam conforme o regime. O melhor caminho é planejar bem para não precisar desistir, e conhecer as alternativas se precisar.
Ninguém compra pensando em desistir. Mas entender as regras antes de assinar muda a forma como você planeja a compra.
O que é o distrato
Distrato é o desfazimento do contrato de compra antes da entrega. Pode acontecer por iniciativa do comprador (desistência ou falta de pagamento) ou da construtora (por exemplo, atraso grave). Este guia trata do distrato por iniciativa do comprador.
O que pode ser descontado
- Comissão de corretagem, quando prevista no contrato.
- Pena convencional de até 25% da quantia paga, ou até 50% com patrimônio de afetação.
- Outros valores previstos em lei, como encargos de fruição se você já estava usando o imóvel.
As regras precisam estar no contrato, em destaque, num quadro-resumo. Leia esse quadro com atenção antes de assinar.
Quando você recebe
| Situação | Prazo de devolução previsto |
|---|---|
| Com patrimônio de afetação | Até 30 dias após o habite-se |
| Sem patrimônio de afetação | Até 180 dias após o desfazimento |
Os valores devem ser atualizados conforme o contrato. Veja patrimônio de afetação.
Exemplo prático: quanto voltaria
Imagine que você pagou R$ 40 mil à construtora, sendo R$ 10 mil de corretagem prevista no contrato. O empreendimento não tem patrimônio de afetação e o contrato prevê retenção de 25%. Os números são ilustrativos.
| Item | Valor |
|---|---|
| Total pago | R$ 40.000 |
| (−) Corretagem | R$ 10.000 |
| (−) Pena de até 25% da quantia paga | até R$ 10.000 |
| Devolução estimada | a partir de cerca de R$ 20.000, corrigidos conforme o contrato |
Há discussão sobre se a pena incide sobre o total pago ou sobre o valor pago descontada a corretagem; dependendo da interpretação e da redação do contrato, a devolução pode ser maior. O valor exato varia caso a caso. Em caso concreto, consulte um advogado ou o Procon.
Alternativas ao distrato
Cessão do contrato
Você pode encontrar outra pessoa para assumir o seu contrato, com anuência da construtora. Isso pode evitar a retenção. Pergunte se há taxa de cessão.
Renegociação
Se o problema é temporário, como perda de renda, a construtora pode aceitar reorganizar o fluxo de pagamento. Converse antes de atrasar parcelas.
Troca de unidade
Algumas construtoras permitem trocar por uma unidade menor ou mais barata no mesmo empreendimento ou em outro.
Se você assinou no estande e se arrependeu em até 7 dias, a regra é outra: devolução integral. Veja direito de arrependimento.
Como evitar chegar ao distrato
- Faça a análise de crédito antes de assinar. Veja simulação não é aprovação.
- Monte o mapa de pagamentos da obra. Veja entrada parcelada.
- Mantenha reserva de emergência.
- Considere o INCC no planejamento.
Se mesmo assim você precisar desistir, comunique a construtora por escrito e peça o cálculo detalhado dos valores retidos e devolvidos.
Você assina sabendo as regras
Agora você conhece o que a Lei do Distrato permite reter, como o patrimônio de afetação muda as regras, os prazos de devolução e as alternativas. Isso faz você ler o quadro-resumo com outros olhos e planejar a compra com margem. Se algo der errado, você já sabe por onde começar.
Perguntas frequentes
Quanto a construtora pode reter no distrato?
Se você desistir, o contrato pode prever que a construtora fique com até 25% do que você pagou, além de outros valores, como a comissão de corretagem. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, esse valor pode chegar a 50%.
Quando recebo a devolução?
Com patrimônio de afetação, a lei prevê devolução em até 30 dias após o habite-se. Sem afetação, em até 180 dias após o desfazimento do contrato. Leia o contrato e confirme os prazos.
Posso transferir o contrato em vez de desistir?
Em muitos casos, é possível ceder o contrato a outro comprador, com anuência da construtora. Isso pode evitar a retenção do distrato. Pergunte as condições.
De onde vêm essas informações
- Lei do Distrato, Planalto.
- Lei das Incorporações, Planalto.
- Procon-SP.
Exemplo com valores ilustrativos. Não substitui orientação jurídica. Conferido em outubro de 2026.