Se você só guardar uma coisa sobre financiamento, que seja esta.
O CET, ou Custo Efetivo Total, é o custo real do financiamento expresso num único percentual: ele soma os juros, os seguros obrigatórios e as tarifas da operação. Por isso ele é o número certo para comparar propostas. Duas ofertas com a mesma taxa de juros podem ter CETs diferentes, e a mais barata é a de menor CET.
Se você só levar uma ideia deste guia, leve esta: compare financiamentos pelo CET. Agora vamos entender por quê, e como usar isso a seu favor.
Taxa de juros não é o preço todo
A taxa de juros é o que o banco cobra pelo dinheiro emprestado. Mas no financiamento imobiliário existem outros custos que entram na parcela ou são cobrados à parte:
- Seguro MIP: cobre morte e invalidez permanente de quem assinou o contrato.
- Seguro DFI: cobre danos físicos ao imóvel, como incêndio.
- Tarifas: de avaliação do imóvel e, em alguns bancos, de administração mensal.
O CET junta tudo isso e transforma num único percentual. É como comparar o preço final de dois produtos, com frete e impostos, em vez de comparar só a etiqueta.
O banco é obrigado a mostrar
As regras do Conselho Monetário Nacional exigem que bancos informem o Custo Efetivo Total antes de contratar crédito com pessoas físicas. Você não precisa pedir favor: é seu direito ver esse número na simulação e no contrato.
Exemplo prático: mesma taxa, custos diferentes
Imagine duas propostas para o mesmo financiamento, com a mesma taxa de juros. Os números são ilustrativos:
| Item | Banco A | Banco B |
|---|---|---|
| Taxa de juros | Igual | Igual |
| Seguro MIP | Mais barato | Mais caro |
| Tarifa de administração | Não cobra | Cobra todo mês |
| CET resultante | Menor | Maior |
Se você comparasse só a taxa, acharia as duas iguais. Pelo CET, o Banco A é claramente mais barato. Ao longo de 30 anos, diferenças pequenas por mês viram um valor considerável.
Como comparar do jeito certo
- Peça simulações com os mesmos dados: mesmo valor do imóvel, mesma entrada, mesmo prazo e mesma tabela (SAC ou Price).
- Anote o CET de cada uma, sempre na mesma escala (ao ano ou ao mês).
- Confira o tipo de correção: TR, IPCA ou taxa fixa mudam o comportamento da dívida no tempo.
- Olhe a primeira parcela total, com seguros, para ver se cabe na renda.
- Compare as condições extras: exigência de conta, cartão ou outros produtos para ter a taxa anunciada.
E a correção do saldo?
Além dos juros, o saldo devedor pode ser corrigido por um índice. Nos contratos com correção pela TR, ela tem ficado baixa em vários períodos, mas pode variar. Contratos corrigidos pelo IPCA, que mede a inflação, costumam ter taxa de juros menor, mas o saldo sobe com a inflação. Taxa fixa não tem esse efeito, mas costuma ser mais alta. Não há opção sempre melhor: o importante é você saber qual está escolhendo.
Três perguntas para fazer ao gerente
Quando a proposta chegar, você não precisa entender de matemática financeira. Basta fazer as perguntas certas:
- “Qual é o CET anual desta proposta, com seguros e tarifas?” Peça o número por escrito.
- “Esse CET muda se eu não abrir conta ou não contratar outro produto?” Assim você descobre se a taxa é condicionada.
- “Qual é o índice de correção do saldo e como ele se comportou nos últimos anos?” Assim você entende o risco de o saldo subir.
Com essas três respostas em mãos, você coloca as propostas lado a lado e decide em minutos.
Onde o CET aparece
Ele aparece na simulação, no documento de oferta e no contrato. Se não estiver visível, peça por escrito. Um banco que não mostra o CET com clareza já deu uma informação importante sobre como vai tratar você.
Agora você compara como profissional
Você sabe que taxa de juros é só uma parte do preço e que o CET é o número que decide. Com isso, você negocia melhor e evita a armadilha da “taxa baixa” cheia de custos escondidos. Para escolher a tabela de amortização, leia SAC ou Price. E para entender o resto da análise, veja o que o banco analisa antes de aprovar.
Perguntas frequentes
O banco é obrigado a informar o CET?
Sim. As instituições financeiras devem informar o Custo Efetivo Total antes da contratação de operações de crédito com pessoas físicas, conforme regras do Conselho Monetário Nacional.
O CET inclui o seguro do financiamento?
Sim. Os seguros obrigatórios e as tarifas cobradas na operação entram no cálculo do CET, além dos juros.
Qual é melhor, CET anual ou mensal?
Os dois mostram o mesmo custo em escalas diferentes. Para comparar propostas, use sempre a mesma escala, de preferência a anual.
De onde vêm essas informações
- Banco Central do Brasil, normas do Conselho Monetário Nacional sobre Custo Efetivo Total.
- Código de Defesa do Consumidor, Planalto.
Informações conferidas em outubro de 2026.